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房企融资渠道再上“紧箍咒”

2019-07-18 点击:1476
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房地产信托欢迎“点刹车”至少有十家公司正在接受指导

住房公司的融资渠道将“收紧”

《经济参考报》记者获悉,近日至少有十家信托公司获得了“窗口指导”,要求加强房地产信托的风险防控,控制房地产信托的规模。这对于面临偿债高峰期的房地产行业来说是个坏消息。

业内人士表示,疯狂的房地产信托业务收到监管当局收紧信号的压力,而压力自然传递给受控目标高延迟,高转向的房地产企业。他们要么在中国发行债券,要么向海发行债券,要么出售股票并出售项目以筹集资金以度过债务偿还的高峰期。

几家信托公司遇到了窗口指导

近年来,“吸金”大户,房地产信托领域正在进行新一轮的监管调控。《经济参考报》记者从多家信托公司获悉,一些增长过快,房地产信托过大的信托公司获得了监管层的指导,要求更高水平的项目风险管理和控制,并控制速度和规模。房地产信托业务发展。

“至少有十家信托公司已获得窗口指导,正在”谈论“和”警告“,”一位信托公司高管表示。

上述人士表示,各公司收到的监管要求并不相同。有些要求“有意识地控制房地产信托业务的规模”,有些要求“第三季度末房地产信托业务的规模不得超过第二季度末”,甚至有些公司要求“完全停止房地产信托业务”。

记者了解到,银监会主要针对上述十家信托公司提出了五项要求。首先,这些信托公司全面提升了形势,严格执行“居住与非投机”的一般要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。第二,提高风险管理和控制水平,确保业务规模和复杂性与自身资本实力,资产管理水平和风险防控能力相匹配。三是提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳步发展。第四,为控制业务增长,房地产信托业务增长和增长率控制在合理水平。五是加强委托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业,专业的金融服务。

据报道,在“窗口指导”之后,一家拥有更多房屋信托的信托公司紧急召开电话会议,要求第三季度房地产信托规模与第二季度相比“零新”。其中,未记录的项目,满足432的渠道型企业,以及房地产并购项目均被暂停。

“该公司要求未来只能在旧项目结束后发布的规模上公布。”一位相关人士透露,公司将建立战略客户名单,未来发布的规模将优先考虑战略客户。

点对点组合侧重于房地产杠杆

北京一位资深信托基金告诉记者《经济参考报》,目前稳定的房地产市场是政策的主要基调,房地产融资终端,特别是融资前阶段,是紧缩的焦点。

上述人士还指出,监管面谈的目的是针对高风险,高杠杆和其他住房企业的融资混乱。目的是引导房地产信托的健康发展。它不是一种“一刀切”的方式来“供应”住房公司,它不想引起恐慌。

易国信托研究员朔国冉也告诉《经济参考报》,该指导意见将对信托公司产生重大影响,信托公司拥有大量房地产信托,这将有效促进行业转型,避免过度依赖房地产信托业务,这也有利于未来行业的健康发展。的。

自2019年以来,虽然住房融资政策整体趋紧,但需求已经被打破,房地产信托,这是一个成本较高的融资渠道,再次成为一个芬芳。根据使用信托的最新数据,截至6月30日,68家信托公司今年已发放3,238套房地产信托产品,其中“输入”房屋企业为5063.3亿元。发行产品的平均期限为1。53年,年平均回报率为8.32%。根据中国保险监督管理委员会的数据,截至5月底,房地产信托资产余额为3.15万亿元,占信托资产总额的14.00%;比年初增加1665.97亿元,增长15.15%。

房地产信托之所以“逆势”增长,一方面,住房企业迫切需要大量资金来补充血液。另一方面,房地产仍然是投资者和机构的高质量项目。 “房地产信托产品一般表现稳定,回报高。基本上,他们可以提供大约8%的收益,并且极少数情况下他们无法兑换。与渠道业务相比,信托公司的住房相关项目费用远高于其他业务。房地产业务的手续费率为0.2%,高达1.5%,“北京一家信托公司的财富管理高管表示。

住房相关项目的高收入导致了一些信托公司房地产信托业务的快速增长,存在一定的合规问题和潜在风险。银行保险监督管理委员会相关负责人表示,未来银监会将向信托公司提供警示指导,作为规范化工作。根据房地产市场的发展变化,及时启动政策,推动信托公司沿着正确的轨道稳步发展。

发行债务,出售股份,房屋和其他方填补血液

在收紧信托渠道的同时,发行债券和出售股票的现象也大幅增加。第十天,太湖新城实业拟发行20亿元公司债券;招商局蛇口拟发行270天期限和10亿元短期融资券;云南城投集团计划发行3年期10亿元中期债务偿还期;发展公告称,它打算向合格投资者公开发行公司债券(第一阶段),3.79亿元。与此同时,合肥的辉煌港币3.58亿元被出售给物业管理公司;第一批股份拟出售明泰房地产50%,募集资金不低于1.225亿元;中国金茂拟将天津北泽茂的1099%转让给10.99亿元。

除国内债券发行和出售外,房屋公司的海外债券发行也是创纪录的。根据中原房地产研究中心的数据,7月初国内融资收紧时,出现了预期。房地产公司的海外融资计划被吹走了。仅在前10天,就有超过18家房地产公司发行了超过100亿美元的融资计划。

7月10日,时代中国控股宣布已于2023年发行了4亿美元6.75%的优先票据。该公司拟利用发行票据所得款项净额用于现有债务再融资和一般企业用途。龙光房地产控股有限公司计划于2023年发行4亿美元的优先票据,年利率为6.5%。7月9日,中国海运发行20亿港元和4.5亿美元的双币固定利率债券;世茂房地产计划在2026年发行10亿美元的优先票据;利富国际计划以2024美元担保债券发行3亿股;徐汇控股集团有限公司拟于2024年发行本金总额3亿美元。

中原地产首席分析师张大伟表示,在信托等融资渠道收紧的预期下,房地产企业于7月初加快了海外融资,配额和时间均创下同期创纪录的水平。

作为住房金融链的重要环节,各种融资渠道的变化已经对住房企业的融资结构产生了影响。数据显示,6月份同一政策研究所监测的40家典型上市房地产企业融资额为611.6亿元,比上月增长66.2%。债务融资额535.9亿元,占房屋企业融资总额的87.63%,比上月增长64.06%。其中,发行公司债券176.55亿元,占28.87%;信托贷款107.32亿元,占17.55%;国内银行贷款87.98亿元,占比14.39%;中期票据34.36亿元,占比5.62%;其他债务融资129.7亿元,占比21.21%。此外,截至目前,7月份股权融资金额为75.7亿元,占融资总额的12.37%,比上月增长83.17%。

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